В.И. ИПАНОВ
Формирование экономических элементов проектов
реконструкции исторических объектов
Все проблемы реконструкции, несмотря на актуальность их постановки, до настоящего времени не получили теоретического, а иногда и практического решения. Отдельные разработки в области реконструкции зданий, технико-экономического обоснования реконструкционных процессов не обеспечивают комплексного решения проблемы. В частности, это касается исторических объектов реконструкции, реализация проектов которых характеризуется рядом выделенных нами особенностей.
Под исторической реконструкцией мы понимаем воссоздание целого образа на основе сохранившихся данных, иногда отрывочных, описывающих этот образ. В качестве основных данных могут использоваться: сохранившиеся фрагменты объекта реконструкции, а также упоминания о нём в письменных источниках, в устной традиции (сказания и легенды); изображения различного рода; сохранившиеся аналогичные объекты, выполненные по той же методике и в том же стиле; современные публикации; археологические находки и музейные экспонаты. Чем больше данных сохранилось об объекте, тем выше степень достоверности реконструкции. Значит, в проекте реконструкции необходимо учитывать такой экономический элемент, как обязательный учёт затрат на воссоздание исторического образа, без которого невозможна реконструкция единого исторического комплекса.
Положительным примером в рассматриваемой области может служить проект реконструкции исторического центра Санкт-Петербурга, в основе которого – реализация совместных проектов по воссозданию архитектурно-градостроительного ансамбля города с участием правительства Российской Федерации, частных инвесторов и меценатов. Реализация пилотного проекта «Дворы Капеллы» позволила городской администрации осуществить комплексную реконструкцию квартала в историческом центре и создать механизм работы с объектами недвижимости, находящимися под охранной государства и в ведении федеральных властей, тем самым воссоздавая и сохраняя исторический образ объектов реконструкции.
При оценке достоверности информации о том или ином объекте реконструкции исторического центра Санкт-Петербурга следует руководствоваться нормами по определению отнесения объекта к тому или иному типу.
Во-первых, недвижимые памятники истории и культуры подлежат охране и использованию как единое целое с территорией памятников, связанными с ними сооружениями и другими объектами. В связи с этим при воссоздании исторического образа необходимо руководствоваться архивными данными, иллюстрирующими не только отдельный объект, но и всю его историческую инфраструктуру.
Во-вторых, недвижимые памятники истории и культуры включают здания и сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства, памятные места, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, как сохранившиеся целиком в первоначальном виде, так и находящиеся в руинированном или фрагментарном состоянии, а также являющиеся частью более поздних объектов. Таким образом, при их оценке и сборе информации следует чётко определить их тип.
Возможна другая система сбора достоверной информации:
1. Памятники истории: федерального и местного значения, а также вновь выявленные объекты, представляющие историческую ценность.
2. Зелёные насаждения федерального и местного значения.
3. Водоёмы.
4. Мосты и набережные.
5. Комплексы и ансамбли федерального и местного значения, а также вновь выявленные.
6. Памятники истории федерального и местного значения.
7. Памятники археологии вновь выявленные.
8. Памятники федерального и местного значения, местоположение которых определено не точно.
По таким же направлениям возможна и комплексная оценка объектов реконструкции.
В процессе реконструкции производят частичную или полную перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства до соответствующего нормативным требованиям, в ряде случаев – изменяют назначение зданий. В зависимости от этого определяется стоимость либо замещения объекта реконструкции, либо изменения функционального назначения здания или сооружения.
Проанализированные нами опытные данные показывают, что реконструкция отдельных строений в сложившейся застройке препятствует применению прогрессивных методов работы, оптимальных инженерных решений и современных методов организации строительства и, кроме того, усложняет оценку реконструкции исторического комплекса в целом.
С начала 1970-х годов впервые в нашей стране стали осуществлять реконструкцию застройки групповым методом. Эмпирическим путём установлено, что групповой метод является единственно возможным при реконструкции исторических объектов.
В рамках градостроительной политики по изменению или сохранению функционального назначения объектов недвижимости исторического центра Санкт-Петербурга предусмотрена реализация локальных инвестиционных проектов по следующим направлениям:
– создание современных офисных и коммерческих зданий, гостиниц;
– модернизация жилой застройки;
– благоустройство открытых пространств и создание торговых пешеходных зон;
– развитие быстро окупаемых проектов туризма, культуры, торговли.
Примерами могут служить проекты: многофункционального здания на Малой Дворянской ул., д. 4; торгового здания «Мода плюс» (Каменноостровский пр., д. 37); гостиницы на пл. Островского; жилого дома (Каменноостровский пр., д. 54); бизнес-центра (Суворовский, д. 18).
Мы пришли к выводу, что при реконструкции исторических объектов, помимо реконструкции в обычном понимании, необходимо осуществлять так называемую организационную реконструкцию.
Таким образом, реконструкция должна осуществляться на основе организационных проектов, которые носят локальный характер. В организационной части проекта реконструкции упор делается на инновации в области информационных, а не строительных технологий.
В последнее время в России у потребителей и у профессиональных участников рынка недвижимости всё больший интерес вызывает концепция интеллектуального здания, которая родилась в США в начале 1980-х годов.
В соответствии с положениями Института интеллектуальных зданий (IBI) интеллектуальным является такое здание или сооружение, которое обеспечивает продуктивную и эффективную по стоимости среду за счёт оптимизации четырёх элементов: структуры, систем, служб, управления и взаимоотношений между ними. Другими словами, интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем позволяет максимально увеличить эффективность функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.
Для улучшения жизненных условий населения и наиболее эффективного использования городского пространства при оценке реконструкции объектов исторического центра необходимо учитывать все социальные и рыночные факторы. В качестве примера можно рассмотреть жилые объекты недвижимости в центре города. Для лиц с низким уровнем дохода важна стоимость жилья; для среднеобеспеченных – престижность района; для богатых и высокооплачиваемых семей значение имеет географическое расположение и экологическая чистота места жительства. Хотя ещё заметны остаточные явления всеобщего социального равенства, например, в оплате коммунальных услуг и квартплаты, а также в различных социальных выплатах и трансфертах, но уже отмечается дифференциация в объектах проживания.
Таким образом, необходима одновременная оценка всех объектов реконструкции с использованием различных методов оценки, наиболее подходящих к тому или иному объекту.
С учётом комплексного характера реконструкции исторического центра необходимо в реконструкцию каждого объекта закладывать средства на благоустройство близлежащих территорий, дорог и транспортной инфраструктуры.
Здания старой постройки (в отличие от современных) имеют основные несущие конструктивные элементы с различными нормативными сроками эксплуатации (от 60 до 150 лет). Так, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия. Сегодня применяют равнопрочностные конструкции с близкими сроками эксплуатации. Следовательно, при проектировании реконструкции старой застройки для принятия проектного решения, соответствующего техническому состоянию здания, необходимо прогнозировать остаточный срок эксплуатации конструкций зданий, не подлежащих замене, но имеющих на время проведения реконструкции определённый физический износ, влияющий на остаточный срок службы зданий и сооружений в целом.
Кроме информационной базы проектов реконструкции необходимо учитывать изменение транспортной, инженерной и других видов инфраструктуры исторических объектов. Основные проекты, реализуемые Администрацией города в области развития транспортной инфраструктуры исторического центра Санкт-Петербурга:
1. Первая очередь Западного скоростного диаметра.
2. Магистраль непрерывного движения по набережным правого берега Невы и по северному берегу Обводного канала.
3. Пробивка участков набережных: Синопской, Робеспьера, Петроградской, Макарова. Реконструкция Песочной набережной.
4. Новый мостовой переход в створе Б. Смоленского пр., реконструкция мостов А. Невского и Троицкого.
5. Пробивка недостающих участков Центральной дуговой магистрали.
В области развития инженерной инфраструктуры исторического центра Санкт-Петербурга градостроительная политика направлена на ликвидацию острого дефицита энергоснабжения центра, повышение качества питьевой воды, прекращение сброса неочищенных стоков.
С этой целью осуществляются следующие проекты:
1. Строительство подстанций ПС 36А (10/110 КВт) и «Центральная» (330/110 КВт).
2. Реконструкция Главной водопроводной станции.
3. Строительство тоннельных канализационных коллекторов в Петроградском районе и на Выборгской набережной.
Комплексное благоустройство Невского проспекта позволило изменить облик главной магистрали города, сделать её более безопасной и комфортабельной для пешеходов и автотранспорта, повысить инвестиционную привлекательность проспекта и близлежащих улиц. В соответствии с градостроительной политикой создание благоприятных условий для развития бизнеса и туризма в историческом центре обеспечит рост экономической активности, а следовательно, увеличение объёма налоговых поступлений в бюджет.
В связи с этим необходимо планирование средств на каждый год эксплуатации реконструированного объекта в исторической части в соответствии с остаточным сроком службы его основных элементов, в том числе конструктивных и декоративных. Такой подход позволит поддерживать исторические объекты в устойчивом, благоприятном с градостроительной точки зрения состоянии и проводить плановую реконструкцию в определённые равные промежутки времени.
Для определения оптимальной очередности проведения реконструкции в рамках её комплексного осуществления с экономической точки зрения необходимо построить математическую модель.
На практике указанная задача сводится к выявлению комплекса характеристик намеченной цели; установлению масштаба оценки отдельных характеристик; разработке системы определения числа баллов в границах, приписанных отдельным характеристикам в зависимости от степени воздействия на конечный результат комплексной застройки.
Данной работе должен предшествовать анализ застройки и отбор опорных зданий и сооружений для проведения реконструкции исторических объектов. К опорным могут быть отнесены здания и сооружения:
– не нуждающиеся в реконструкции;
– не попадающие в зоны нового строительства;
– имеющие физический износ основных конструктивных элементов (фундаментов и стен), не превышающий предельно допустимый (для зданий со стенами 1А класса капитальности – 68%, I – 65%, II – 60% и III –50%);
– высотой более 3 этажей (около 8,5 м);
– полезная площадь которых составляет более 300 м2;
– соответствующие современным санитарно-гигиеническим требованиям (инсоляция, санитарные разрывы, аэрационный и шумовой режимы).
Функциональное назначение объектов реконструкции необходимо изменять в соответствии с учётом избытка в районе квалифицированной рабочей силы и мест эффективного сбыта продукции, работ и услуг. В связи с этим при оценке реконструкции исторических объектов следует учитывать средства на выявление окружения каждого проекта реконструкции, в частности, на исследование рынков труда и продукции, работ, услуг.
И, наконец, при оценке реконструкции исторических объектов необходимо определить синергетический эффект от реализации всех проектов. Наличие такого эффекта позволяет отнести реконструкцию исторических объектов к интенсивным методам организации работ, которые обеспечат повышение экономической, коммерческой, бюджетной, социальной и экологической эффективности реконструкции при более низких значениях инвестиционных рисков, при учёте всех рассмотренных элементов проекта реконструкции.
В настоящее время с целью реализации всех указанных экономических проектов реконструкции необходимо чётко выбирать основную территорию, которая будет отправной точкой развития проекта комплексной реконструкции. Для Санкт-Петербурга можно предложить территорию, условно названную «золотой треугольник». Это зона, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом, а вершинами треугольника служат три моста: Дворцовый, Аничков и Прачечный.
Понятие «золотой треугольник» начало формироваться в 1993–1994 гг., когда стала складываться особая экономическая зона от пересечения набережной Мойки и Невского пр. – района, который отвечает признакам идеальной локации (центр, тишина, вид на воду). Например, на Итальянской улице можно было сделать минимальный ремонт (покрасить стены, положить паркет и поменять сантехнику) и сдавать жилье за $4000 в месяц.
Старый фонд, находящийся в зоне треугольника, нестандартен по своей природе, каждый дом уникален, а цену 1 м2 в нём определяет расположение, а не состояние или планировка.
Таким образом, характерной отличительной чертой этой зоны служат цены на аренду жилых объектов недвижимости, которые в несколько раз выше, чем в окрестных районах.
На территории «золотого треугольника» существенна и доля объектов, которые приобретаются для последующего перевода в нежилой фонд. Заселённых первых этажей на данной территории практически не осталось. Постепенно переводятся в нежилой фонд и вторые этажи, используемые под офисы и под магазины. Основная часть объектов недвижимости в области «золотого треугольника» позволяют получать постоянный доход, в связи с чем оценку реконструкции отдельных объектов на этой территории необходимо осуществлять с использованием методов доходного подхода.
По результатам итогов экономического и социального развития Санкт-Петербурга в 2002–2003 гг. и дальнейшего перспективного развития Администрацией города в числе первостепенных задач инвестиционно-строительного комплекса выделены мероприятия по реконструкции исторического центра застройки Санкт-Петербурга.
В настоящее время закончены все пилотные проекты Всемирного банка по реконструкции центра Санкт-Петербурга и активно ведутся работы по реализации федеральной программы сохранения и развития исторического центра Санкт-Петербурга, заказчиком по которой являются Госстрой РФ и Министерство культуры РФ. Постановлением Правительства РФ от 26.11.2001 г. утверждена программа «Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга».
Поручением Президента РФ определён перечень 59 федеральных объектов министерств и ведомств РФ, требующих реконструкции, реставрации и достройки к юбилею города, из которых 43 размещены на территории исторического центра города. Кроме объектов-памятников истории и культуры федерального значения, перечень включает Комплекс инфраструктурных сооружений Санкт-Петербурга, развитие линий метрополитена, строительство транспортных развязок и реконструкцию мостов.
ООО «Лира» выполняет полный комплекс ремонтно-реставрационных работ на памятниках архитектуры. В том числе, реставрацию фасадов, интерьеров, кровли, включая специальные работы – электромонтажные и сантехнические.
Все ресурсы организации формируются под девизом «Санкт-Петербург – своими руками. Реставрация – без инофирм». В состав потенциала деятельности организации входят слесарные и лепные мастерские, складские помещения, необходимые механизмы, оборудование, инвентарь для производства реставрационных работ, высококвалифицированные специалисты – маляры, штукатуры, лепщики, столяры, краснодеревщики, позолотчики, паркетчики, художники-альфрейщики, реставраторы каменного зодчества.
Развитие организации началось под этим же девизом в 1991 году, когда организация именовалась ТОО «Лазурь». ТОО «Лазурь» являлась организацией, выполнявшей работы по реконструкции и реставрации, и осуществляла свою деятельность на таких объектах как Русский музей, Мраморный и Строгановский дворцы, Инженерный замок. В течение этого времени выполнена реконструкция и реставрация музея «Пенаты» в посёлке «Репино». Кроме этого, по историческим фотографиям и документам полностью реконструирован и отреставрирован «Клуб 2004» (казино «Олимпия»).
Накопленный в течение 12 лет кадровый, технический и технологический потенциал позволили организации принимать участие в ещё более масштабных и важных для воссоздания исторического облика города проектах. Среди наиболее значимых объектов по реконструкции и реставрации, на которых работы выполнялись ООО «Лира», можно выделить:
1. Ремонт и реконструкцию кровли объёмом 16000 м2 в здании Академии Художеств.
2. Реконструкцию с перепланировкой, ремонт и реставрацию фасадов здания «Комитета по занятости населения» администрации Санкт-Петербурга.
3. Реконструкцию несущих конструкций кровли и ремонт фасадов бывшего особняка Котлякова (ул. Мориса Тореза, д. 8).
4. Реставрацию залов в корпусе Бенуа Русского музея.
5. Реставрацию внутренних помещений и ремонт фасадов дома купцов Яковлевых (Волховский пер., д. 1–3).
6. Замену конструкций кровли и перекрытий, монтаж отопления, отделочные работы, ремонт фасада здания Экономического факультета (ул. Радищева, д. 36).
7. Воссоздание фасадов здания «Перинная линия Большого Гостиного Двора».
8. Реставрацию фасадов, интерьеров нижнего храма, наружной мозаики, восстановление исторического вида гранитной лестницы главного входа Феодоровского собора в г. Пушкине.
9. Санкт-Петербургский государственный университет: реконструкцию 1-го этажа здания Двенадцати коллегий, реконструкцию административного и спортивного корпусов, реконструкцию 3-го этажа здания исторического факультета.
10. Реконструкцию кинозала кинотеатра «Ленинград».
11. Воссоздание лицевого и дворового фасадов торгово-административного корпуса «Гранд-Палас» (Итальянская ул., д. 15).
12. Комплекс работ по реставрации и реконструкции Михайловского «Инженерного» замка: реставрация живописи в покоях великого князя Николая Павловича, реставрация скульптур во внутреннем дворе, реконструкция помещений под Фонд скульптуры (ул. Садовая, д. 2).
13. Проектирование и реконструкцию дома-музея семьи Рерихов в Санкт-Петербурге (18-я линия В.О., д. 1).
14. Реставрацию парадных залов особняка Румянцева-Кочубея (Английская наб., д. 44).
15. Реставрацию фасадов:
– бывшего дома Е.П. Пашковой (Французское посольство), (наб. Кутузова, д. 10);
– дома, в котором жил полководец М.И. Кутузов (наб. Кутузова, д. 30);
– дворца Вел. кн. Михаила Николаевича, б. Ново-Михайловского дворца (Дворцовая наб., д. 18);
– особняка З.Д. Мишукова (М.И. Алексеевой) (Дворцовая наб., д. 20, Мошков пер., д. 2) и многие другие.
В настоящее время ООО «Лира» осуществляет реставрацию Казанского Кафедрального Собора и Ансамбля Большого Успенского мужского монастыря в г. Тихвине Ленинградской области, на что имеется благословение управляющего делами Московской Патриархии Митрополита Солнечногорского, а также Его Высокопреосвященства Митрополита Санкт-Петербургского и Ладожского Владимира. Работники организации искренне полагают, что данные проекты будут во многом способствовать духовному развитию жителей города и его гостей.
Таким образом, основное кредо организации ООО «Лира» – комплексная реставрация и реконструкция памятников культуры и архитектуры.
При этом данная стратегия охватывает основные направления жизнедеятельности русского человека:
– духовное наполнение;
– социальная поддержка;
– развитие необходимых технологий (иногда необычных) для доведения до потребителей качественно выполненных работ по реконструкции и реставрации;
– развитие новейших организационных и управленческих методов реставрационных работ и реконструкции, что способствует подготовке профессиональных кадров и повышает занятость населения.